מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בגבעתיים?

שמאי מקרקעין בגבעתיים צריך לעקוב אחר השינויים הכלכליים והתכנוניים אשר משפיעים על שווי דירות בפרט ושאר נכסי המקרקעין בכלל.

קיימים מקורות מידע רשמיים ששמאי מקרקעין בגבעתיים צריך לדעת על מנת לבצע הערכות שווי למקרקעין בצורה יסודית ומדויקת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:

מפעם לפעם, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת הודעות לתקשורת בקשר לשינויים בשוק הדירות. שמאי מקרקעין בגבעתיים בבואו למדד מועדים לעסקאות, על פי שיקולו, נדרש להתייחס לפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לדוגמה, שמאי מקרקעין בגבעתיים נתבקש לבצע הערכת שווי דירה. אחת העסקות שעליה השמאי רוצה להסתמך בוצעה לפני כשנה. אם השמאי החליט שברצונו למדד את העסקה עליו להסתמך בין היתר על פרסומי הלמ"ס.

על פי פרסומי הלמ"ס מיום 15.10.2020, נמצא כי במחוז מרכז הכולל את העיר גבעתיים, הייתה עליית מחיר של 2.7% ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה.

שינויים ברמות המחירים בדירות חדשות וקיימות במחוז מרכז הכולל את גבעתיים (קרדיט: הלמ"ס):

מניתוח שבוצע, עולה, כי מחירי הדירות החדשות עלו ב 0.4% בלבד ומחירי הדירות החדשות אשר עלו ב 1.7%.

שמאי מקרקעין בגבעתיים צריך להתחשב בשינויים הפוליטיים ובהשפעות נגיף הקורונה על שוק המקרקעין. קיימת סבירות כי עליית המחירים של החודשים האחרונים מושפעת מהבאים:

חוסר תיאום בין גופי התכנון עקב חלוקת התיקים בכנסת ופיזור ארגז הכלים של כחלון.
עיכובים בהפשרת קרקעות עקב צמצום ימי העבודה בגלל וירוס הקורונה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על השינויים התכנוניים הצפויים בעיר:

שמאי מקרקעין בגבעתיים צריך להכיר את תכנית המתאר 2040. התכנית הינה תכנית "מתאר" והמשמעות הינה כי לצורך הוצאת היתר בנייה יש צורך בהגשת תכנית מפורטת (מספר קומות, מספר דירות) אשר תואמת את מטרות והוראות התכנון על פי תכנית המתאר.

תכנית המתאר מתווה הוראות בקשר לנושאים הבאים:

הוראות בינוי להתחדשות עירונית הנותנת מענה לגידול אוכלוסיית העיר.
שמירה וחיזוק צביונה של גבעתיים כיישוב איכותי וייחודי.
תכנון שטחים ציבוריים פתוחים (פארקים ושבילי הליכה) ומוסדות ציבור.
שיפור מערכת התחבורה הציבורית, תכנון שבילי אופניים והולכי רגל.
שמירה על העצים וצמצום שטחי אספלט.
תוספת שטחים ציבוריים באמצעות הפרשת קרקע לצרכי ציבור ובניית שימושים ציבוריים בקומות הקרקע בבנייני מגורים.
תוספת שטחים תעסוקה והעצמת רחובותיה המסחריים כמוקד פעילות מרכזי בעיר.
הנחיות בינוי, הגבלות גובה, לרבות הגבלות גובה, הבטחת תנאים אקלימיים בדירות המגורים ובמרחבים הציבוריים והקפדה על איכות מוקפדת של מרקם המגורים.
שמירה ככל הניתן על הנוף הקיים בעיר והנגשתו לציבור.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על מתחמי העיר החדשים:

על פי התכנית, השטח המסומן בצבע חום מיועד "לאזור התחדשות עירונית באמצעות תכניות נקודתיות לפינוי בינוי ותמ"א 38".

כאשר שמאי מקרקעין בגבעתיים נדרש להעריך שוויה של דירת מגורים, בית פרטי, חנות או כל נכס מקרקעין אחר, עליו לקחת בחשבון את הפוטנציאל התכנוני של ההתחדשות העירונית.

שמאי נדל"ן, שמאי דירות מומחה צריך לדעת כי קיימים מספר תנאים יסודיים אשר קובעים האם בבניין ניתן לבצע פינוי בינוי או תמ"א 38.

בין התנאים שצריכים להתקיים בבניין מגורים לצורך ביצוע תמ"א 38 – הבניין אמור להיבנות טרם שנת 1980. לעניין פינוי בינוי – מספר הדירות המינימלי בבניין לא יפחת מ 24.

להלן מפת החלוקה של גבעתיים לפי מתחמי העיר החדשים (קרדיט לאתר ההנדסה של עיריית גבעתיים):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הוראות השימור בגבעתיים על פי תכנית המתאר:

תכנית השימור קובעת הוראות שימור לשכונת רחוב שינקין, חלקים מרחוב סירקין, רחוב בורוכוב, רחוב וייצמן, מתחם כצנלסון, גבעת קוסלובסקי קופת חולים, שכונת המורים, מתחם לביא, גבעת רמב"מ ועוד.

שמאי מקרקעין בגבעתיים צריך לדעת כי בחלק מהמקרים, זכויות הבנייה בבניינים לשימור, מוגבלות לניצול.

לדוגמה, במתחם מסוים ניתן לבצע תוספת בנייה של 4 יחידות דיור בכל בניין. שוויו של פוטנציאל זה הינו 2,500,000 ₪.

כאשר מכריזים על מבנה "לשימור", לעיתים, זכויות הבנייה לא ניתנות לניצול מלא ובכך נפגע שוויו של הבניין.

בעל הזכות אשר נכסיו נפגעו, יכול להגיש תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה נגד הוועדה המקומית שאישרה את התכנית הפוגעת בהנחה כי לא חלפו כשלוש שנים מיום אישור התכנית.

קיימת גם אפשרות להגיש תביעת נזיקין רגילה שתקופת ההתיישנות לגביה הינה 7 שנים.

קיימים מקרים שבהם ניתן להגיש תביעה מכח סעיף 197 הגם אם חלפו יותר מ – 3 שנים מיום אישור התכנית וזאת, בהתגבש הנזק.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על חלוקת ירושה:

גבעתיים הינה עיר וותיקה יחסית. רבים מתושביה הינם קשישים. בגבעתיים דירות רבות עוברות בירושה.

כאשר שמאי מקרקעין נדרש להעריך שווי דירה לצורך חלוקת ירושה עליו להתייחס לנכסים האחרים, במידה וקיימים, אשר עתידים להתחלק בין היורשים.

התייחסות זו, חשובה ביותר לצורך חלוקת ירושה נכונה והוגנת. לכל נכס קיימת חבות מס אינדיבידואלית. יש להימנע ממצב בו יורש מוכר את הנכס שקיבל בירושה ובפועל, לאחר תשלום המסים, נותר עם חלק קטן יותר ביחס לאחרים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על גירושין פירוק שיתוף:

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף נדרש לפעול בהתאם להגיון החלוקה שהוזכר קודם.

במידה ולבני הזוג בעלות בכמה נכסים אותם נדרש לחלק במסגרת הגירושין ובני הזוג מעוניינים בשמירה על הנכסים תוך ביצוע תשלומי איזון ביניהם, שמאי ירושה נדרש לבצע אמדן שווי הזכויות בנכסים.

במקרה בו לזוג המתגרש כמה נכסים (לדוגמה חנות ודירה) ובכל בן זוג מעוניין להשאיר לעצמו נכס אחד, ככל הנראה ישלם בן זוג אחד לשני "תשלומי איזון".

במקרה זה שמאי מקרקעין בגבעתיים נדרש לבצע תחשיב של שווי זכויות ולא שווי שוק.

שווי שוק: מחיר המכירה שיש לדרוש במכירת הנכס.

שווי זכויות: סכום הכסף "נטו" שיישאר לכל בן זוג כאשר יבקש לממש את הנכס שקיבל במסגרת הגירושין.

למאמר המלא "מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בגבעתיים"…