בכל עסקת מקרקעין, פשוטה ומורכבת כאחת, הרי שמוטב יהיה שנשכור לצדנו איש מקצוע שיספק עין מקצועית בוחנת, לכל אורך פרטיה של העסקה וטיבה.
רבים תוהים לא אחת על מידת התועלת שיש בשכירת שירותים משפטיים אלו, ולעתים משאירים את עינו הבוחנת של עורך הדין רק לרגע האחרון, בו יש לסגור את הקצוות ולחתום על חוזה המכר. האם זהו בהכרח צעד נכון? אם אתם אכן מתמצאים בעולם הנדל”ן על בוריו, אז הרי שייתכן ובאמת חסכתם לעצמכם לא מעט עלויות, אולם אם ישנו ולו ספק קטן, הרי שכדאי לשקול את ההוצאה הנוספת ולבחון את תועלתה ויכולתה למנוע הפתעות לא צפויות.
מהות תפקידו של עו”ד מקרקעין
הנדל”ן נחשב לאחד מן הענפים הסבוכים ביותר מן ההיבט המשפטי. לכל הליך מתלווים אינספור תקנות ותחיקות, וכן כל פרט ולו הקטן ביותר בנכס הנדל”ן עצמו, ראוי יהיה שיקבל התייחסות בחוזה המכר.
תפקידו של עו”ד מקרקעין הוא לא אחרת מאשר להוות החומה המגנה על לקוחותיו. עסקאות מקרקעין מתאפיינות בהוצאה של כמה מאות אלפי שקלים לכל הפחות, ומרביתן אינן פוחתות ממיליון ₪. בדיוק מן הסיבה הזאת, הוצאה של כמה אלפי שקלים על שכר טרחתו של עורך דין, יכולה להימצא כיעילה, וזאת במיוחד לאור העובדה שכל הוצאה לא צפויה, עלולה להסתכם בעשרות אלפי שקלים.
להלן מספר דוגמאות להיבטים המרכזיים שבהם עורך דין מקרקעין עשוי להועיל ולהגן על האינטרסים הכלכליים של לקוחותיו.
בדיקת הנכס
עין מקצועית שתבחן את הנכס בתחילתו, היא בהחלט צעד מתבקש וחשוב. את הסקירה הזו לא בהכרח נעשה בפועל עם סיור שטח, אלא באמצעות הזמנתו של נסח הטאבו.
אפשר לכנות את נסח הטאבו כמעין תעודת זהות; תעודה המגוללת את כל פרטיו של הנכס – האם ישנם שעבודים? עיקולים? האם מידות הנכס אכן תואמות את הקיים? או שמא ישנה חריגת בנייה? מי הם הבעלים החוקיים של הנכס? והאם כל מי שבאנו עמו בהתקשרות הוא אכן מי שמחזיק בזכות עליו?
ומה היא מטרת הנכס? בבניין מגורים הדבר דיי ברור, אך לעתים נופתע לגלות שדירה שהוצאה למכירה עבור מגורים, התגלתה כנכס מקרקעין שמיועד על הנייר למטרות משרדיות ומסחריות.
חיזוי מס
לצד ההוצאה עבור רכישת או מכירת נכס מקרקעין, חשוב לקחת בחשבון גם את הוצאות המיסוי הצפויות לנו.
הוצאות שכאלו הן אינן דבר מה שאמור להפתיע אותנו, וניתן לדעת זאת מראש. בנושא של מכירת דירה, הרי שהבעלים הנוכחיים נדרשים לתשלום מס שבח, ועתים גם להיטלי השבחה. מס השבח מגולם מתוך הרווח שקצר הבעלים הנוכחי בהפרש שבין ערך הנכס הנוכחי לבין ערכו ההיסטורי. היטל השבחה מוטל לאור פיתוחים שונים שהביאו לעליית ערכו. את כל אלו ניתן לחזות, וגם ניתן לבחון אם אפשר להפחית את תשלום המס או לקבל פטור.
על עורך דין קניית דירה מוטלת אף היא החובה לבחון היטב את הוצאות המס של לקוחותיו, וכאן המקום להכיר את המס המשונה, אך הוא בהחלט קיים ואשר עונה לשם מס רכישה. גם אם אתם רוכשים דירה ולא משלשלים לכיסכם כסף, הרי שאתם מחויבים בתשלום מס, וזאת לאור העובדה שקניית נכס מקרקעין נחשבת להשקעה.
חוזה המכר
קצרה היריעה מלמנות את כל פעילותיו של עורך דינכם, אך כן כדאי לסיים זאת בחוזה המכר. חוזה קניית הדירה או מכירת הדירה, מגולל את הזכויות והחובות של שני הצדדים.
עליו לפרט באופן שאיננו משתמע לשני פנים, את צעדיהם של כל אחד מן הצדדים, וזאת כדי לאפשר הליך העברת בעלות על הנכס ללא כל הפתעות, ובאופן מוסדר שמיטיב עם שני הצדדים.
ניסוחו של חוזה המכר מתבצע על-ידי עורכי הדין מטעם שני הצדדים: הן הרוכש והן המוכר.
