בית המשפט העליון קבע כי עיריית גבעתיים פעלה באי הגינות והפרה הוראה חוזית כלפי חברת נוה שוסטר
דחה סופית את דרישת העירייה לחייב את נוה שוסטר בתשלום היטל השבחה בסכום של למעלה מ-52 מליון ש”ח
בית המשפט העליון קבע, בפסק דין חריג, כי למרות הלכה משפטית שניתנה על ידו בשנת 2016, לפיה יזם בעל חוזה פיתוח יחוייב בהיטל השבחה, הרי שאין לחייב את נוה שוסטר – שהייתה בעלת חוזה פיתוח – בתשלום היטל השבחה בגין תכנית בנין עיר שאושרה בשנת 2007, בשל הסכם בינה ובין העיריה משנת 2003, שהופר על ידי העיריה. בכך באו לסיומן התדיינויות משפטיות בנות עשור שנים שהן חלק מסאגה בת 30 שנים.
בשנת 1988 זכתה נוה שוסטר במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) ועיריית גבעתיים למטרת בניית מבני ספורט, מועדונים ומסחר הקשור לספורט ובידור בשטח של כ-13,000 מ”ר בשטח 9 בגבעתיים, ובהתאם לכך חתמה עם רמ”י על חוזה פיתוח לשלוש שנים. נוה שוסטר בנתה קאנטרי קלאב (בשטח של כ-1,600 מ”ר בלבד) ובשל מחדלים של רמ”י ועיריית גבעתיים, לא יכולה הייתה להמשיך ולבנות לפי חוזה הפיתוח והתכנית שהייתה בתוקף. העיריה אף יזמה, ללא ידיעת נוה שוסטר, תכנית בנין עיר בשטח סמוך בהתעלם מחוזה הפיתוח וזכויות הבניה לפי המכרז.
בעקבות זאת ובשל נזקים של עשרות מיליוני שקלים שנגרמו לה, פתחה נוה שוסטר בהליכים משפטיים נגד העיריה ורמ”י. לאחר מספר שנים של הליכים, בשנת 2003 הגיעו כל הצדדים להסכם לפיו תקודם תכנית בנין עיר חדשה שתקנה זכויות בניה למגורים בקרקע. הוסכם כי נוה שוסטר לא תישא בהיטל השבחה (בשיעור של 50% מההשבחה), בשל הלכת קנית שקבעה בשנת 1988 כי בעל חוזה פיתוח הוא בר רשות שאינו חייב בהיטל השבחה, אלא תשלם לרמ”י 91% מהפרשי ערך הקרקע, ממנו תעביר לעיריה 6 מיליון ש”ח, בנוסף לכך רמ”י תשלם לעירייה חלף היטל השבחה (כ-10% מההשבחה) בסכום של כ-6 מיליון ש”ח נוספים, והעיריה תשקיע את הסכומים הללו (כ-12 מליון ש”ח) בפיתוח הפארק בתחום התכנית במקום להוציא כספים מהקופה העירונית (וממילא תקבל היטלים שונים על פי הדין). במסגרת ההסכם, ויתרו הצדדים על כל טענותיהם תוך שנוה שוסטר מוותרת על תביעות הענק נגד העיריה ורמ”י.
במשך שנים פעלו העיריה, רמ”י ונוה שוסטר לקדם את ההסכם, ובשנת 2007 אושרה התכנית, אלא שבשנת 2009 שלחה לפתע העיריה לנוה שוסטר דרישת חיוב בהיטל השבחה, בניגוד מוחלט להסכם ביניהן ולהלכת קנית.
נוה שוסטר פתחה בהליכים משפטיים באמצעות עורכי הדין ממשרד נתן מאיר ושות’, עזרתו של משרד אודי גולן והגישה ערר במסגרתו טענה כי העיריה הפרה את ההסכם משנת 2003 וכי היא בת רשות ולכן אין לחייבה בהיטל השבחה. לבקשת ועדת הערר, היועץ המשפטי לממשלה מסר עמדתו ולפיה נוה שוסטר אינה חוכרת משום שלא הבשילו התנאים לכך, שלא באשמתה של נוה שוסטר, ובסופו של דבר ועדת הערר קיבלה את הערר ודחתה את דרישת העיריה.
ערעור שהגישה העיריה לבית המשפט המחוזי (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) נדחה אף הוא, תוך שבית המשפט קובע כי העיריה הפרה את הסכם 2003 כששלחה הודעת חיוב בהיטל השבחה, וכי נוה שוסטר אינה בעלת מעמד של חוכרת.
אלא שהעירייה לא אמרה נואש, והגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים). בית המשפט העליון עיכב את ההליכים בתיק לאור תיק אחר בו דנו בסוגיית מעמדו של בעל חוזה פיתוח לצורך החיוב בהיטל השבחה, ובסופו של דבר נקבע בהלכת בר יהודה, כי בעל חוזה פיתוח הוא חוכר ולא בר רשות.
לאור הנסיבות המיוחדות בעניין של נוה שוסטר הפנה בית המשפט העליון את הצדדים לקיים משא ומתן, אולם זה לא צלח. בפסק הדין שניתן ביום 16.12.2019, במסגרת ההליך בו ייצגו עורכי הדין גיורא בן-טל, הילה וינטרוב והילה שלם ממשרד נתן מאיר ושות’ עזרתו של משרד אודי גולן , דחה בית המשפט העליון את ערעור העיריה וקבע, כי אף שמדובר בנקודת מפגש של שתי הלכות חדשות יחסית – הלכת בר יהודה והלכת דירות יוקרה (שקבעה את אי חוקיותם של חוזים עם רשות למתן פטור או תשלום בניגוד לדין) – המקרה הזה מיוחד. בית המשפט העליון קבע כי העיריה הפרה את ההסכם עם נוה שוסטר עת שלחה לה דרישה לתשלום היטל השבחה, פעלה באי הגינות ואף ניסתה להתכחש להסכמות שאליהן הגיעה בשנת 2003, וקבע כי למרות ההלכות החדשות, בנסיבות המיוחדות של התיק, אין להורות על בטלות הסכם 2003, כפי שביקשה העיריה, וכי אין לחייב את נוה שוסטר בתשלום היטל השבחה.
יזמית הנדל”ן דליה שוסטר “בית המשפט הכריע סוף סוף במהלך משפטי ארוך , העירייה הפרה הסכמים ואני שמחה שהצדק יצא לאור סוף סוף”.
