מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, דחפו להקמתן של חברות רבות הפועלות בתחום של שיווק השקעות נדל"ן בארה"ב. איך עושים את זה נכון? מדריך למשקיע
שרגא כחלילי 18.11.2019
אם הכול יימשך כצפוי עד סוף השנה, 2019 תהיה שנת שיא בלקיחת משכנתאות בישראל בארבע השנים האחרונות. הזינוק בלקיחת משכנתאות נובע מסיבות פוליטיות: תכנית מחיר למשתכן צפויה להיגנז עם ירידת הכוח הפוליטי של שר האוצר כחלון, וכן אי הוודאות בהקמת הממשלה בישראל, הביאה ישראלים רבים לייאוש מהתערבות ממשלתית בשוק הנדל"ן. בתגובה לעלייה בביקוש, עלו מחירי הנדל"ן בישראל, כאשר מי שיכול להרשות לעצמו לקנות, קונה, ומעדיף לא לשבת על הגדר.
מי שהמתין לירידה במחירי הדיור בישראל כדי לממש את החסכונות שלו, נחל אכזבה. משקיעים כאלו מתלבטים כעת מה לעשות עם החסכונות, כאשר אחת האפשרויות היא כמובן השקעה בנדל"ן בחו"ל. שוחחנו עם תומר חי, שותף בכיר ומנכ"ל חברת רילקו השקעות נדל"ן, חברת השקעות מובילה המתמחה בשיווק השקעות נדל"ן בארה"ב, על מנת להבין לעומק את האפשרויות המגוונות של השקעות נדל"ן בארה"ב.
תומר, ספר לנו על רילקו השקעות נדל"ן
"יש כיום לא מעט חברות שמחפשות לקוחות להשקעה בנדל"ן בארה"ב", אומר תומר חי, מנכ"ל רילקו נדל"ן. "אנחנו ברילקו ייחודיים בכך שאנחנו לא מחפשים לקוחות. אנחנו מחפשים שותפים לדרך, שותפים שיבואו להשקיע יחד איתנו בפרויקטים רווחיים בנדל"ן בארה"ב. אנחנו ברילקו מאתרים הזדמנויות להשקעה, לומדים את הנתונים והמספרים של העסקאות, ומשקיעים בעצמנו מההון של החברה. לאחר מכן, אנחנו מחפשים שותפים שיבואו וישקיעו איתנו בפרויקט שבו אנחנו משקיעים: כלומר רק לאחר שאנחנו השתכנענו בעצמנו שמדובר בהזדמנות עסקית מצוינת. אותם שותפים נהנים מן המקצועיות והניסיון הרב שלנו בתחום ומן ההזדמנות שמצאנו, ועל ידי השקעה יכולים לייצר לעצמם הכנסה פסיבית ותשואה יפה בראש שקט".
"רילקו השקעות היא הגשמת חלום", תומר חי. צילום: יח"צ
פירמידת החוזק
תומר חי התגורר בארה"ב בתקופת משבר הסאב-פריים, ונחשף באותה תקופה להשקעות הנדל"ן שנעשו על ידי ישראלים. לאחר שהחל להשקיע בעצמו, פגש את גיא רג'ואן באמצעות מכרה משותפת, והשניים החליטו להקים בשותפות את חברת רילקו השקעות נדל"ן. החברה השלימה גיוסי הון רבים, ומאחוריה רקורד מוכח של השקעות רבות.
מהם המאפיינים של רילקו השקעות נדל"ן?
"רילקו השקעות נדל"ן מבחינתי היא הגשמת חלום, ואני חושב שבמידה רבה אנחנו גם מגשימים את החלומות של השותפים שלנו: מייצרים תשואות גבוהות, בעסקאות בטוחות עבור קהל השותפים שלנו", אומר מנכ"ל חברת רילקו השקעות נדל"ן. "את עקרונות ההצלחה של רילקו אני אוהב לתאר על ידי פירמידת החוזק שלנו. לפירמידה של רילקו שלוש צלעות שוות: האחת היא שירות מקצועי ואיכותי. השנייה היא יחס אישי וליווי צמוד. השלישית היא האמינות שאנחנו מקנים לכל משקיע. אני מכיר את הענף הזה מלפני ומלפנים, ותאמין לי שאין שקופים כמונו".
מהם המפתחות להצלחה של רילקו?
"אנחנו קודם כל יודעים להביא לקהל הרלוונטי בדיוק את מה שהוא רוצה וצריך. הקהל הישראלי שבוחר להשקיע בנדל"ן, מחפש קודם כל שההשקעה תהיה כמה שיותר בטוחה. הישראלי אמנם רוצה תשואה, אבל הוא גם רוצה להסתכן כמה שפחות. לשם כך אנחנו ברילקו עושים שלושה דברים: קודם כל, אנחנו לא קונים נכסים על הנייר, אלא רק קונים נכסים בנויים וקיימים. לרוב מדובר בנכסי נדל"ן מניב, שכבר מניבים תשואה קבועה משכירות. השותפים שלנו לא נכנסים להרפתקאות וסיכונים, אלא קונים זכויות בנכס שהם יכולים לראות ולדרוך בו, וכן להכיר וללמוד את כל נתוני העסקה.
שנית, הנכסים הללו שבהם אנו משקיעים, מאוכלסים כבר ב'שוכרי עוגן', כלומר שוכרים איכותיים, עם אשראי טוב וערבויות מצוינות, שיש להם הסכמי שכירות לתקופה ארוכה קדימה. בנוסף, אנחנו מקפידים להיכנס רק לעסקאות עם 90% תשואה ומעלה. למשל: לאחרונה סיימנו גיוס להשקעה בפרויקט שהינו מתחם משרדים וחנויות, שאחד העסקים השוכרים באותו מתחם הוא בנק. הבנק שכר את הנכס שנים ארוכות, אין לו שום סיבה לרצות לעזוב, והשכירות שלו היא הכי יציבה ובטוחה שניתן בנסיבות האלה.
"אני שנים בעסק. אין אמינות כמו של רילקו". תומר חי. צילום: יח"צ
הדבר השלישי שאנחנו עושים ברילקו, הוא לשים כסף מההון העצמי שלנו ולהשקיע ביחד עם הלקוח: מדובר בזהות אינטרסים. כאשר הלקוח רואה שאנחנו מחויבים בעצמנו לפרויקט, ואנחנו איתו באש ובמים, הוא מבין בעצמו שאנחנו זיהינו הזדמנות עסקית מצויינת, ולו יש כעת הזדמנות להצטרף וליהנות ממנה"..
להשקיע ביחד זה כוח
"עיקר הנכסים שאנחנו משקיעים בהם כיום, הם מתחמי מולטי-פמילי למגורים באזור קליבלנד". אומר תומר חי. "מדובר במתחם מגורים שמאכלס כמה משפחות, כאשר המתחם עצמו רשום כיחידה אחת בטאבו. תחום המולטי־פמילי נמצא בתנופה בעשור האחרון, אחרי שאמריקאים רבים מעדיפים לשכור דירות במקום לקנות (בעקבות משבר הסאב פריים). על מנת להגדיל את סיכויי ההצלחה, אנחנו משקיעים בנכסים שהתפוסה בהם היא 90% ומעלה. כמו כן, המתחמים האלה מאופיינים באוכלוסיה טובה, אמידה ויציבה, מה שמגביר את הביטחון ואת הרווחה של המשקיעים בחברת רילקו השקעות נדל"ן. קליבלנד עצמה, אגב, היא עיר עם מוניטין של תנופה חזקה ברחבי ארה"ב, המשלבת עסקים, אוכלוסייה אמידה ותנופה חזקה של תרבות ספורט, בשילוב עם בתי החולים הכי טובים באמריקה".
לפי תומר חי, הישראלי הממוצע שהצליח לחסוך כמה שקלים, יכול בהחלט לפנות כיום לנתיב של השקעה בנדל"ן ארה"ב: "ישראלי שחסך סכומים הנעים בין חמישים למאתיים אלף דולר, בדרך כלל לא יוכל לקנות בסכומים הללו דירה טובה באזורי הביקוש. משקיעים יכולים לשים את הכסף הזה בהשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב, שהוא אפיק ההשקעות הכי בטוח היום ביחס לאפשרויות הקיימות.
"תנופה עסקית גדולה". השקעה בנדל"ן בקליבלנד. צילום: יח"צ
השקעה בנדל"ן בארה"ב, מתאימה גם למשקיעים מתחילים וגם למשקיעים קטנים יחסית, וזאת מסיבה פשוטה: אם אנחנו ברילקו רוצים להשקיע בפרויקטים גדולים, כדי לחסוך לעצמנו עלויות של הלוואות ושל תיווך, אנחנו מגייסים את כל הכסף מראש לפרויקט. מדובר בסכומים של למעלה מחמישה מיליון דולר. גיוס סכום גדול על ידי מספר רב של משקיעים, נותן לנו כוח מיקוח רב יותר במו"מ לרכישת הנכס. כוח הקנייה של רילקו כיום מאפשר לנו ולשותפים גישה לנכסים מניבים ואיכותיים ביותר, שנוכל לייצר ללקוחות הכנסה פסיבית קבועה ותשואה יפה, ובסוף הפרויקט לעשות אפסייד גבוה על ההשקעה הראשונית".
